投資“小肥鋪” 人人都能富
2015.11.04
電商圍城，商鋪路在何方
投資“小肥鋪” 人人都能富
最后10席，錯(cuò)過(guò)，就沒(méi)有了
電商跑馬圈地 “商鋪”成“傷鋪”
“一億豪賭”與“三只雄鷹”
11月11日又一次近在眼前，這個(gè)極具象征意味的“光棍節(jié)”，如今已成了無(wú)數(shù)商家的狂歡盛典與網(wǎng)購(gòu)達(dá)人的“剁手”盛宴。2012年，馬云與王健林曾約定10年后，如果電商在中國(guó)零售市場(chǎng)市場(chǎng)份額占50%，王健林將給馬云一個(gè)億，如果沒(méi)到馬云還王健林一個(gè)億。2022年未至，“賭局”尚未結(jié)束，王健林轉(zhuǎn)身便“委身”于電商——2014年萬(wàn)達(dá)、騰訊、百度合資成立“萬(wàn)達(dá)電商”，坊間戲稱“三英戰(zhàn)馬云”。諾基亞與微軟合作時(shí)曾被谷歌嘲笑“兩只火雞合在一起變不成一只雄鷹。然而，騰訊、百度無(wú)疑是當(dāng)下中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的超級(jí)大咖，萬(wàn)達(dá)則是地產(chǎn)大鱷，都是雄鷹而非火雞。三只雄鷹加在一起，能否成就WTB（烏托邦），有待時(shí)間去驗(yàn)證。但是王健林從力挺實(shí)體商鋪到委身電商，卻足以說(shuō)明電子商務(wù)的來(lái)勢(shì)兇猛。
“上下九步行街”現(xiàn)關(guān)店潮 “一鋪養(yǎng)三代”榮光不再
近日，有媒體報(bào)道，廣州著名步行街“上下九”接連出現(xiàn)商鋪倒閉，而且之后長(zhǎng)期丟空，無(wú)人接手承租。其中有的商鋪丟空近一年時(shí)間了。據(jù)分析，今年電商沖擊大，商家生意難做便關(guān)門(mén)結(jié)業(yè)了。
電子商務(wù)的迅猛崛起，鯨吞了傳統(tǒng)零售市場(chǎng)份額，令傳統(tǒng)商業(yè)步履艱難。阿里巴巴數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)有8300萬(wàn)個(gè)電商，并且每年新增600萬(wàn)個(gè)，而與此同時(shí)傳統(tǒng)商業(yè)每年有360萬(wàn)個(gè)消失。甚至有悲觀者認(rèn)為，傳統(tǒng)零售將走向消亡。即便實(shí)體商鋪不會(huì)全軍覆沒(méi)，但是，以后商鋪投資注定只有少數(shù)人能夠賺錢(qián)。“一鋪養(yǎng)三代”的榮光將難以為繼；隨便買(mǎi)個(gè)鋪，一賺一大把的時(shí)代也將不復(fù)存在。
投資商鋪，誰(shuí)能賺錢(qián)？ 社區(qū)商鋪成投資熱土
盡管電子商務(wù)來(lái)勢(shì)洶洶，但是“逛街”帶給人們?cè)隗w驗(yàn)、娛樂(lè)等方面的滿足，始終是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物所無(wú)法取代的。仍有不少投資者堅(jiān)信，網(wǎng)購(gòu)難以滿足大多數(shù)人對(duì)逛街的欲望。
然而，商鋪投資并不是一個(gè)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的置業(yè)領(lǐng)域，一不小心就可能陷入被動(dòng)局面。由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對(duì)市場(chǎng)的盲從，不少投資者在商鋪的選擇上，存在很大的失誤?！白霾煌?、租不出、賣不掉”的商鋪，讓許多投資者“一鋪養(yǎng)三代”的美夢(mèng)成了泡影。
那么，投資商鋪怎樣才能賺錢(qián)，誰(shuí)能賺錢(qián)？
投資商鋪之前，必須先了解游戲規(guī)則——商鋪投資的基本法則。
周邊人流決定商業(yè)價(jià)值
投資商鋪，重點(diǎn)要考察人流。所選地段區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費(fèi)能力及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。選定大的區(qū)域后，最好是實(shí)地考察商鋪所在地的人流方向和一天中不同時(shí)段經(jīng)過(guò)商鋪前的人流量，再判斷商鋪價(jià)值。
定位規(guī)劃須匹配消費(fèi)群需求
“商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃，應(yīng)該像水一樣因地制宜，因勢(shì)利導(dǎo)?！睂＜艺J(rèn)為，商業(yè)規(guī)劃需與所在的商圈特點(diǎn)和人流相匹配。而整體定位對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)是至關(guān)重要的。
特色業(yè)態(tài)還需注重體驗(yàn)消費(fèi)
定位精準(zhǔn)、有差異的商業(yè)往往能夠在同一區(qū)域的商業(yè)中脫穎而出。若在同一地區(qū)內(nèi)已有過(guò)多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性；但另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購(gòu)足所需的商品，有些店鋪又有集中趨勢(shì)，相鄰而居，此為趨同性。兩者之間需要平衡選擇。
投資回報(bào)率≥3%可入手
一般來(lái)說(shuō)，商鋪投資回報(bào)率在3%以上比較值得投資。除此之外，投資商鋪還要看未來(lái)區(qū)域的增值潛力、周邊住宅入住率等。
開(kāi)發(fā)商
對(duì)于投資者而言，買(mǎi)鋪和買(mǎi)房道理一樣，認(rèn)準(zhǔn)品牌開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錯(cuò)。因此，建議投資者先考慮品牌開(kāi)發(fā)商推的商鋪。為了打造后期的品牌口碑和升值潛力，大開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在售完商鋪后參與后期的運(yùn)營(yíng)和管理。這樣一來(lái)既保證了項(xiàng)目的品相，而且投資者也擁有更多的商業(yè)渠道，便于經(jīng)營(yíng)。
一般而言，商鋪可分為步行商業(yè)街商鋪、社區(qū)商鋪鋪和商場(chǎng)（購(gòu)物中心）商鋪三類，各有其特點(diǎn)：
社區(qū)商鋪：消費(fèi)人群除了社區(qū)、小區(qū)住戶外，外圍街鋪更可吸引附近固定居民，營(yíng)利相對(duì)容易，投資風(fēng)險(xiǎn)較少，但社區(qū)、小區(qū)從建立到成熟有個(gè)過(guò)程，投資者有長(zhǎng)短不等的"守鋪"期。適合資金投入相對(duì)較少、但有“守鋪”信念的投資者；
商場(chǎng)商鋪：通常受商場(chǎng)整體情況影響，租賃管理基本由發(fā)展商整體操控。適合實(shí)力雄厚的商家、資深投資者；
步行商業(yè)街商鋪：成熟商業(yè)街，人流量大，容易獲利。但受商圈成熟度及市場(chǎng)定位等多方面因素影響，投資風(fēng)險(xiǎn)高，投資周期比較長(zhǎng)。適合資金相對(duì)充裕的投資者。
電商時(shí)代，三種商鋪之中，社區(qū)商鋪以其服務(wù)好、體驗(yàn)佳且更貼近消費(fèi)者，因而具有更大的生存空間，成為投資熱土?！靶》输仭笔侨鹗堪肷轿ㄒ坏纳鐓^(qū)商業(yè)配套，集“稀缺性”和“唯一性”于一身
電商時(shí)代慎買(mǎi)鋪 買(mǎi)鋪就買(mǎi)“小肥鋪”
商鋪的多樣化是符合消費(fèi)需求和投資需求的表現(xiàn)，而這些形態(tài)各異的商鋪也有著這身的特點(diǎn)。
比如購(gòu)物中心內(nèi)街及輔營(yíng)區(qū)商鋪，受"大盒子"擠壓，客流量極不穩(wěn)定；對(duì)巨大人流量、店面位置、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品都有很高的依附性；由于主力商家就是其生命線，因此對(duì)主力店的依賴性極大，因此造成了收益的不穩(wěn)定。
而步行商業(yè)街商鋪，從客流量上來(lái)說(shuō)，周末周中差別極大，人流量很不穩(wěn)定；培育期很長(zhǎng)；招商要求要復(fù)合商街定位，對(duì)招商的要求也相對(duì)比較高；對(duì)地段的要求就更不用多說(shuō)，地段決定一切，對(duì)位置的要求也是相當(dāng)高；對(duì)主力商街也有較高的依附性，因此收益和投資回報(bào)也存在很多不穩(wěn)定的因素。
再說(shuō)說(shuō)普通住宅底商，雖是小本經(jīng)營(yíng)、投入少、相對(duì)回報(bào)率低下，但消費(fèi)力穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)也更小，收益較穩(wěn)定。
小肥鋪，是三正瑞士半山唯一的社區(qū)商業(yè)配套，龐大而穩(wěn)定的高消費(fèi)人群極大程度地保證了客流量，其對(duì)培育期、招商要求、位置要求、主力商家均無(wú)依附性，因此收益穩(wěn)定性極高，投資小肥鋪，人人都能富。
深莞投資者熱捧 “小肥鋪”肥在哪里
“肥”在三正地產(chǎn)的底蘊(yùn)
三正地產(chǎn)成立于1997年，到今年已有18年歷史，在發(fā)展歷程中，三正地產(chǎn)本著“讓業(yè)主滿意，讓政府滿意，讓自己滿意”的三“滿意”原則，緊抓建筑質(zhì)量、深究產(chǎn)品品質(zhì)，同時(shí)預(yù)留給業(yè)主朋友們豐富的價(jià)值空間，力求為客戶帶來(lái)最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、最貼心的服務(wù)及無(wú)可比擬的性價(jià)比，這也獲得了業(yè)主朋友們的廣泛認(rèn)同和熱情追捧。
2007年，鳳崗中心區(qū)的財(cái)富新地花園和財(cái)富新地商廈，住宅和商鋪同時(shí)開(kāi)放認(rèn)籌，短短1個(gè)月內(nèi)，3000多客戶完成登記；開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，幾千批客戶搶200多個(gè)商鋪，不到1個(gè)小時(shí)就基本上全部賣完。到現(xiàn)在，這些商鋪的價(jià)值平均漲了50%以上，且一鋪難求。
2011年，三正上河坊商鋪開(kāi)盤(pán)即售罄，近年來(lái)其價(jià)值也是穩(wěn)定增長(zhǎng)；此外還有三正臥龍山一號(hào)的商鋪，同樣也是開(kāi)盤(pán)即售罄。商鋪如此，住宅同樣不遑多讓，三正瑞士半山自2014年6月21日首推別墅之后，先后開(kāi)盤(pán)10次，每次基本都是推出多少就賣多少。
正是這些優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，賦予了三正地產(chǎn)“肥厚”的發(fā)展底蘊(yùn)，也給予了老業(yè)主及客戶堅(jiān)定的信心，包括住宅產(chǎn)品超
過(guò)7成的回頭客、商鋪產(chǎn)品“推多少賣多少”的銷售速度。小肥鋪正是在這種局勢(shì)下應(yīng)運(yùn)而”。
“肥”在社區(qū)及區(qū)域的價(jià)值
三正瑞士半山已開(kāi)發(fā)建筑面積近30萬(wàn)平米，未來(lái)這個(gè)區(qū)域內(nèi)可能還有近千畝地會(huì)被開(kāi)發(fā)和建設(shè)，總共將形成超100萬(wàn)平米的超級(jí)大社區(qū)。如此“肥沃”的超級(jí)大社區(qū)及上萬(wàn)戶高端消費(fèi)人群的日常剛性消費(fèi)，都將在這不到5000平米的47間“小肥鋪”來(lái)消費(fèi)。不同于其他的“大盒子”商業(yè)、步行街及普通的住宅底商，“小肥鋪”擁有如此龐大而穩(wěn)定的高消費(fèi)人群，并且基本上沒(méi)有什么培育期、沒(méi)有商業(yè)性質(zhì)的要求、沒(méi)有位置要求，更沒(méi)有所謂的主力商家依賴性，限制因素極少，穩(wěn)定性很高，投資價(jià)值比較“肥沃”。
區(qū)域方面，“小肥鋪”雄踞大運(yùn)圈核心位置，依傍龍崗中心城和大運(yùn)中心成熟資源，8分鐘內(nèi)可以暢達(dá)如意路、北通道、水官高速、機(jī)荷高速、丹平快速等城市動(dòng)脈，半小時(shí)內(nèi)可直抵福田、羅湖CBD，區(qū)域價(jià)值、交通價(jià)值都不可謂不“肥沃”。
六大黃金定律
成就瑞士半山“小肥鋪”
黃金定律一：最穩(wěn)定消費(fèi)
三正瑞士半山是片區(qū)內(nèi)極為少見(jiàn)的高品質(zhì)湖山住區(qū)，目前已開(kāi)發(fā)別墅及高層產(chǎn)品1500余套。據(jù)了解，在前期購(gòu)房客戶中，“自住”占比逾九成。由此不難想象，“小肥鋪”即將面對(duì)的是數(shù)前人的日常剛性消費(fèi)需求。而規(guī)劃中，后續(xù)還將有更多產(chǎn)品推出，總體將達(dá)百萬(wàn)規(guī)模。
有了規(guī)模達(dá)百萬(wàn)的大型社區(qū)作為依靠，以及良好的外圍商圈商業(yè)環(huán)境，讓“小肥鋪”集商圈、社區(qū)合二為一。既能夠滿足商圈商業(yè)的高收益需求，同時(shí)自身小區(qū)消費(fèi)力又能降低起伏波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，是非常難得的兩全街鋪。
黃金定律二：最核心位置
三正瑞士半山“小肥鋪”位于龍崗大運(yùn)圈核心位置，依傍龍崗中心城和大運(yùn)中心成熟資源，也是深莞一體化的前沿陣地。隨著龍崗的逐漸崛起，其板塊價(jià)值不可估量。近年來(lái)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)升值勢(shì)頭迅猛，不管是住宅還是商鋪，都將迎來(lái)一個(gè)穩(wěn)定升值的時(shí)間段。
黃金定律三：最便利地段
“地段決定價(jià)值”，三正瑞士半山“小肥鋪”雄踞大運(yùn)中心黃金干道——龍鳳大道－如意路、北通道、水官高速、機(jī)荷高速、丹平快速等城市動(dòng)脈。半小時(shí)內(nèi)直抵羅湖、福田CBD。
黃金定律四：最穩(wěn)定形態(tài)
三正瑞士半山“小肥鋪”不受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、位置、培育期干擾，是回報(bào)最為穩(wěn)定的商業(yè)形態(tài)。
黃金定律五：最專業(yè)產(chǎn)品
擁有約500米最黃金商業(yè)長(zhǎng)度臨街商鋪，無(wú)縫對(duì)接龐大人流，租金、物業(yè)升值翹首可盼。商鋪挑高約6米，相當(dāng)于買(mǎi)一層送一層，可滿足餐飲、美容、娛樂(lè)、休閑等多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需求，無(wú)論做房東還是店主，都有令人憧憬的財(cái)富空間。
黃金定律六：最賺錢(qián)比例
三正瑞士半山現(xiàn)已開(kāi)發(fā)1500多套高端住宅產(chǎn)品，其中逾九成業(yè)主表示將用以“自住”，作為百萬(wàn)級(jí)湖山豪宅社區(qū)，三正瑞士半山后期體量更為龐大。
“小肥鋪”作為三正瑞士半山目前唯一的商業(yè)物業(yè)，僅47間商鋪，面對(duì)的或是數(shù)萬(wàn)高端消費(fèi)人群的剛性消費(fèi)需求。超高穩(wěn)定的消費(fèi)人群，無(wú)可比擬的強(qiáng)勁消費(fèi)力，將為“小肥鋪”帶來(lái)源源不斷的客流和滾滾財(cái)富。
?
多少錯(cuò)過(guò)成過(guò)錯(cuò) “小肥鋪”最后10席，錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有了
“有花堪折直須折，莫待無(wú)花空折枝”。許多時(shí)候，當(dāng)我們?cè)庥鰴C(jī)會(huì)的時(shí)候往往會(huì)在猶豫不決中與它插肩而過(guò)，一個(gè)不經(jīng)意的錯(cuò)過(guò)，最后卻成了過(guò)錯(cuò)。
有人總結(jié)了深圳25年6大機(jī)遇：
1、上世紀(jì)90年代初，深圳股市的興起與牛市來(lái)臨；
2、21世紀(jì)初，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)春天到來(lái)；
3、2008年，4萬(wàn)億投資助力創(chuàng)業(yè)；
4、草根的春天，崛起的“金領(lǐng)”時(shí)代；
5、2009年，創(chuàng)業(yè)板創(chuàng)造億元級(jí)年輕富豪；
6、15年來(lái)深圳的樓市。
你抓住了幾個(gè)，錯(cuò)過(guò)了幾個(gè)？多少錯(cuò)過(guò)成了過(guò)錯(cuò)？
2014年6月至2015年6月，三正瑞士半山10次開(kāi)盤(pán)，你猶豫了幾回？現(xiàn)在，三正瑞士半山的住宅產(chǎn)品從去年到今年的升值幅度已經(jīng)超過(guò)100%；且1500余套住宅產(chǎn)品均告售罄。
如果三正瑞士半山10次開(kāi)盤(pán)你都錯(cuò)過(guò)了，那么只有一次機(jī)會(huì)彌補(bǔ)。
現(xiàn)在，“小肥鋪”僅剩余10席，不能錯(cuò)過(guò)！錯(cuò)過(guò)了這個(gè)時(shí)間段，相當(dāng)于錯(cuò)過(guò)投資這個(gè)版塊最后的時(shí)機(jī)。
3月20日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)2018年度會(huì)員大會(huì)暨第四屆中國(guó)(廣東)縣域房地產(chǎn)發(fā)展論壇在廣東佛山舉行。經(jīng)專家組的綜...
